楼市新政密集出台车市乍寒还暖？

2012-09-05 行业资讯盖世汽车赵一禧

　　相信大家这段时间都被房地产新政的新闻刷爆了朋友圈：3月以来，北京、石家庄、郑州、广州、长沙等将近30个城市相继发布实施新的楼市限购政策。

　　根据房地产市场的行业政策、销售面积（如下图）、投资金额、开工面积、库存等统计数据的分析可知，近年楼市存在3年左右的周期波动（2008、2009年金融危机后的V型反弹是个特例），一般分为复苏期、过热期、降温期与萧条期四个阶段，与之对应的政策往往分为全面放松、逐渐收紧、全面收紧、逐渐放松。而目前政策正处于全面收紧的阶段，预期下半年开始，商品房销售面积同比值会经历1年多的下行周期。

　　关于这个周期，从统计局公布的商品房销售面积数据可见一斑。

　　房地产与汽车市场的关系

　　说那么多房地产，跟汽车市场有什么关系呢？

　　根据汽车数据决策服务商威尔森预测中心的研究：房地产是与汽车行业（商品房销售面积与汽车销量）相关度（正相关）较高的一个行业。在预测中心的销量预测模型中，房地产也是宏观变量中的重要组成部分，再考虑到房地产与其他宏观指标之间的强相关性，单单房地产的盛衰对汽车销量增速的影响就在-1%到3%。

　　这里，可能有读者会疑惑：房地产真对汽车销量有影响？让我们先来看看销售面积与汽车销量的关系。

　　从上图可以粗略看出，商品房销售面积同比从2013年9月开始到2015年年初经历了15个月左右的下跌周期，而汽车销量则从2014年3月到2015年5月经历了13个月左右的下跌。

　　自从2015年楼市“330新政”（标志着房地产政策全面放松）后，房地产市场快速复苏，复苏的时间节点就在2015年4月，而随后汽车销量也在9月开始全面回暖。从这样的对比分析，我们可以发现：房地产的趋势变化往往领先汽车市场半年左右。

　　上表为汽车零售量同比与当期及滞后的商品房销售面积同比值计算的相关性，值越大代表相关性越高。

　　从上面的表格可以看到：房地产销售面积与汽车零售量是成正相关的，而滞后3期与滞后6期的相关度均较高，但考虑到滞后6期前后的相关性更为接近，更为稳定，因此我们会采用滞后6期而不是3期——即如上文所说的，房地产的趋势变化往往领先车市半年左右。

　　房子与车子背后的故事

　　数据说完了，再来讲讲房子与车子背后的故事。

　　在中央商务区CBD出现以前，商业与住宅就像围棋里的黑白子，相伴相随，均匀分布（不要说什么棋子遇到Alphab Go被通吃了），生活工作基本都是在一小时步行圈。

　　但随着CBD如黄河决堤般泛滥后，城市的发展基本都像北京的“摊煎饼”一样由核心CBD向四周辐射，城市布局由最初的棋盘式变成了箭靶式。而房价也在CBD的带动下节节攀升，并且房价与CBD的距离成反比例函数式关系。

　　因此，越来越多人在远离核心CBD的地方买房，这些人则每天都反复做着“向心”与“离心”的运动，而生活与工作的1小时步行圈变成了1小时汽车圈、地铁圈、高铁圈。

　　在这样的背景下，随着居住与办公的分离，汽车作为代步的工具也就成为了需要购房者首要考虑的商品了。

　　当然，这也只是其中一种原因，具体情况千差万别，消费者购车原因也各有不同。但无论原因是什么，最终还是得用数据说话。因果的分析往往需要从问题出发，用数据验证，这也是实证分析的基本方法论。

　　楼市新政对汽车市场的影响

　　说完数据和故事，最后来分析楼市新政对汽车市场的影响。

　　当限购全面实施后（保守估计也得2、3个月时间），商品房销售面积同比增速会进入一年半左右的下跌通道，考虑到房市趋势变化领先车市半年左右，预期此轮楼市新政对汽车市场的影响最快将会在2017年底2018年初年显现。

　　而且这种影响会由一线城市向二三线城市扩散，但对二三线城市的影响绝对远大于对一线城市的影响。原因有二：首先一线城市的北上广深早已实行买车限购，长期被压抑的购车需求并不会受到楼市的影响；其次，二三线城市楼市多有泡沫，在限购实施后投机需求受制，房地产受影响更显著。建议二三线城市的经销商们密切关注楼市新政以及客流的变化。

　　由此可见，楼市影响叠加上购置税退出影响，预期2018年上半年很可能会经历近年来真正意义上的负增长。房地产市场已然山雨欲来风满楼，你是否也俨然感受到了车市入秋前的乍寒还暖。